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Leggi e normative


Codice civile

Capo VI Della locazione Sezione I :  Disposizioni generali.

Art.1571. Nozione. La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all' altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo [c.c. 1572, 2948, n. 3].
Art.1572. Locazioni e anticipazioni eccedenti l'ordinaria amministrazione. Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni [c.c. 1571] è atto eccedente l'ordinaria amministrazione [c.c. 320, 374, n. 4, 1108, 1350, n. 8, 2643, n. 8, 2923]. Sono altresì atti eccedenti l'ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno [c.c. 1605].
Art.1573. Durata della locazione. Salvo diverse norme di legge [c.c. 1602, 1607, 1629, 1800], la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni [c.c. 2923]. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto [c.c. 1574]. )
Art.1574. Locazione senza determinazione di tempo. (1) Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s' intende convenuta [c.c. 1573, 1597, 1600, 1616, 1800]: 1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l' esercizio di una professione, di un' industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali; 2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all' unità di tempo a cui è commisurata la pigione; 3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all' unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo; 4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l' arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso [c.c. 2923].
Art.1575. Obbligazioni principali del locatore. Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione [c.c. 1177, 1590, 1617]; 2) mantenerla in stato da servire all' uso convenuto [c.c. 1576, 1577, 1581, 1582, 1584]; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione [c.c. 1585, 1586].
Art.1576. Mantenimento della cosa in buono stato locativo. (1) Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie [c.c. 1575, n. 2, 1583], eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [c.c. 1577, 1621, 2764]. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Art.1577. Necessità di riparazioni. Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore [c.c. 1575, n. 2, 1576], questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore [c.c. 1583]. )
Art.1578. Vizi della cosa locata. Se al momento della consegna la cosa locata [c.c. 2254] è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l' idoneità all' uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili [c.c. 1580]. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna [c.c. 1494, 1581].
Art.1579. Limitazioni convenzionali della responsabilità. Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità [c.c. 1229] del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa [c.c. 1575, n. 2, 1580, 1581].
Art.1581. Vizi sopravvenuti. Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.
Art.1582. Divieto dinnovazione. Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore [c.c. 1575, n. 2].
Art.1583. Mancato godimento per riparazioni urgenti. Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata [c.c. 1576, 1577, 1584].
Art.1584. Diritti del conduttore in caso di riparazioni. Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione [c.c. 1573] e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e allentità del mancato godimento [c.c. 1583]. Indipendentemente dalla sua durata, se lesecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per lalloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto [c.c. 1622]. )
Art.1585. Garanzia per molestie. Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono luso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima [c.c. 1575, n. 3, 1586]. Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio [c.c. 1168].
Art.1586. Pretese da parte di terzi. Se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni [c.c. 1012, 1575, n. 3, 1585]. Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi [c.p.c. 108]. )
Art.1587. Obbligazioni principali del conduttore. Il conduttore deve: 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia [c.c. 1176] nel servirsene per luso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze [c.c. 1588]; 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti [c.c. 1282, 1608, 2764, 2948, n. 3].
Art.1588. Perdita e deterioramento della cosa locata. Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento [c.c. 1592] della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio [c.c. 1589, 1611], qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile [c.c. 1218, 1256, 1587, 2281]. E pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, alluso o al godimento della cosa.
Art.1589. Incendio di cosa assicurata. Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo [c.c. 1588, 1891], la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra lindennizzo corrisposto dallassicuratore e il danno effettivo [c.c. 1223, 1611]. Quando si tratta di cosa mobile stimata [c.c. 1908] e lassicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dallassicuratore. Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dellassicuratore [c.c. 1916].
Art.1590. Restituzione della cosa locata. Il conduttore deve restituire [c.c. 1591] la cosa al locatore nello stato medesimo in cui lha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dalluso della cosa in conformità del contratto [c.c. 1575, n. 1]. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà [c.c. 1609]. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate [c.c. 1182].
Art.1591. Danni per ritardata restituzione. Il conduttore in mora [c.c. 1219] a restituire la cosa [c.c. 1590] è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo lobbligo di risarcire il maggior danno [c.c. 1223, 1224; c.n. 382].
Art.1592. Miglioramenti. Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata [c.c. 975, 985]. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare unindennità corrispondente alla minor somma tra limporto della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna [c.c. 1620]. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore [c.c. 1588, 1593].
Art.1593. Addizioni. Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizione stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra limporto della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna [c.c. 1592]. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dellarticolo precedente.
Art.1594. Sublocazione o cessione della locazione. Il conduttore, salvo patto contrario [c.c. 1624], ha facoltà di sublocare [c.c. 1406, 1614] la cosa locatagli [c.c. 2149], ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore [c.c. 1649]. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi [c.n. 378, 394] (1).
Art.1595. Rapporti tra il locatore e il subconduttore. Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione [c.c. 1594, 2764]. Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali [c.c. 1605]. Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore [c.c. 1445, 1458], e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui [c.c. 2909].
Art.1596. Fine della locazione per lo spirare del termine. La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta. La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dellarticolo 1574 una delle parti non comunica allaltra disdetta [c.c. 1373] nel termine [fissato dalle norme corporative o, in mancanza, in quello] (1) determinato dalle parti o dagli usi [c.c. 1603, 1616].
Art.1597. Rinnovazione tacita del contratto. La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta a norma dellarticolo precedente [c.n. 382]. La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato [c.c. 1574]. Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto [c.c. 1598].
Art.1598. Garanzie della locazione. Le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto [c.c. 1597, 1941].
Art.1599. Trasferimento a titolo particolare della cosa locata. Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente [c.c. 1602, 1603], se ha data certa [c.c. 2704] anteriore allalienazione della cosa [c.c. 1601, 2160]. La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se lacquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede [c.c. 1147, 1153]. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dallinizio della locazione [c.c. 2643, n. 8, 2923]. Lacquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto lobbligo verso lalienante
Art.1600. Detenzione anteriore al trasferimento. Se la locazione non ha data certa [c.c. 2704], ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, lacquirente non è tenuto a rispettare [c.c. 1599, 1602] la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato [c.c. 1574, 2923].
Art.1601. Risarcimento del danno al conduttore licenziato. Se il conduttore è stato licenziato dallacquirente perchè il contratto di locazione non aveva data certa [c.c. 2704] anteriore al trasferimento [c.c. 1599], il locatore è tenuto a risarcirgli il danno [c.c. 1223, 1603].
Art.1602. Effetti dellopponibilità della locazione al terzo acquirente. Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione [c.c. 1599, 1600] subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione [c.c. 1406].
Art.1603. Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione. Se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata [c.c. 1599], lacquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dellarticolo 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario [c.c. 1601, 1625].
Art.1604. Vendita della cosa locata con patto di riscatto. Il compratore con patto di riscatto [c.c. 1500, 1503, 1505] non può esercitare la facoltà di licenziare il conduttore fino a che il suo acquisto non sia divenuto irrevocabile con la scadenza del termine fissato per il riscatto [c.c. 1501].
Art.1605. Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione. La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa [c.c. 2704] anteriore al trasferimento [c.c. 1595]. Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali. Se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta [c.c. 2643, n. 9], può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dellanno in corso nel giorno del trasferimento [c.c. 2812, 2918, 2924].
Art.1606. Estinzione del diritto del locatore. Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa [c.c. 2704] sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio [c.c. 1360, 1445, 1458]. Sono salve le diverse disposizioni di legge.

legge 27/7/1978 n°392 (legge dellequo canone)

Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
TITOLO I Del contratto di locazione
Capo I - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione
Art.1. (Durata della locazione). La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non può essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. Il disposto del comma precedente non si applica quando si tratti di locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria.
Art.2. (Disciplina della sublocazione). Il conduttore non può sublocare totalmente limmobile, nè può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente limmobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.
Art.3. (Rinnovazione tacita). Il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica allaltra, almeno sei mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo. La stessa disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza
Art.4. (Recesso del conduttore). E in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Art.5. (Inadempimento del conduttore). Salvo quanto previsto dallarticolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando limporto non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dellarticolo 1455 del codice civile.
Art.6. (Successione nel contratto). In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi *In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore laltro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a questultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede laltro coniuge se tra i due si sia così con venuto.
Art.7. (Clausola di scioglimento in caso di alienazione). E nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.
Art.8. (Spese di registrazione). Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.
Art.9. (Oneri accessori). Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e allordinaria manutenzione dellascensore, alla fornitura dellacqua, dellenergia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dellaria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere lindicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dellart. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (1/b). La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi
Art.10. (Partecipazione del conduttore allassemblea dei condomini). Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dellappartamento locatogli, nelle delibere dellassemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario delledificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sullassemblea dei condomini.
Art.11. (Deposito cauzionale). Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Art.12. (Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione). Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non può superare il 3,85 per cento del valore locativo dellimmobile locato. Il valore locativo è costituito dal prodotto della superficie convenzionale dellimmobile per il costo unitario di produzione del medesimo. Il costo unitario di produzione è pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nellarticolo 15. Gli elementi che concorrono alla determinazione del canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di locazione. Se limmobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, alluso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti può essere maggiorato fino ad un massimo del 30 per cento .
Art.13. (Superficie convenzionale). La superficie convenzionale è data dalla somma dei seguenti elementi: a) lintera superficie dellunità immobiliare; b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole; c) il 20 per cento della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; d) il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili; e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza dellimmobile in godimento esclusivo del conduttore; f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dellunità immobiliare. E detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1.70. Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni. Lelemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera a). Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,00 per lunità immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70; b) 1,10 per lunità immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70 ; c) 1,20 per lunità immobiliare inferiore a metri quadrati 46 I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente ai sensi dellarticolo 2
Art.14. (Costo base). Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione è stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, è fissato in: a) L. 250.000 per gli immobili situati in Piemonte, Valle dAosta, Liguria, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio; b) L. 225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna. La data di ultimazione dei lavori è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata.
Art.15. (Coefficienti correttivi del costo base). I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dellubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione dellimmobile.
Art.16. (Tipologia). In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente: a) 2.00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1); b) 1.25 per le abitazioni di tipo civile (A/2); c) 1.05 per le abitazioni di tipo economico (A/3); d) 0.80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4); e) 0,50 per le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5); f) 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6); g) 1,40 per le abitazioni di tipo villini (A/7); h) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (A/11). Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dallufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unità immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare allufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dellimmobile con una sommaria descrizione delledificio, delle rifiniture dellunità immobiliare locata nonchè degli impianti in essa installati. L' ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.
Art.17. (Classe demografica dei comuni). In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 400.000 abitanti; b) 1,10 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti; c) 1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 100.000 abitanti; d) 0,95 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti; e) 0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti; f) 0,80 per gli immobili siti in comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti. Il numero degli abitanti di un comune è stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dallISTAT.
Art.18. (Ubicazione). In relazione all' ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per la zona edificata periferica; c) 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico; d) 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola; e) 1,30 per il centro storico. I consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del territorio comunale in zone entro tre mesi dallentrata in vigore della presente legge. Nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni previste nellarticolo 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (2), con i seguenti coefficienti: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per il centro edificato; c) 1,10 per il centro storico. All' interno delle zone di cui alle lettere b), c) ed e) del primo comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90 in sostituzione dei coefficienti suindicati.
Art.19. (Livello di piano). In relazione al livello di piano, limitatamente alle unità immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti: a) 0,80 per le abitazioni situate al piano seminterrato; b) 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno; c) 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e allultimo piano; d) 1,20 per le abitazioni situate al piano attico. Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10.
Art.20. (Vetustà). In relazione alla vetustà si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dellimmobile e stabilito nel modo seguente: a) 1 per cento per i successivi quindici anni; b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni. Se si è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dellunità immobiliare, anno di costruzione è quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato.
Art.21. (Stato di conservazione e manutenzione). In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dellimmobile si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,00 se lo stato è normale;
b) 0,80 se lo stato è mediocre;
c) 0,60 se lo stato è scadente. Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri dellunità immobiliare:
1) pavimenti;
2) pareti e soffitti;
3) infissi;
4) impianto elettrico;
5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari;
6) impianto di riscaldamento;
nonchè dei seguenti elementi comuni:
1) accessi, scale e ascensore;
2) facciate, coperture e parti comuni in genere.
Lo stato dellimmobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dellunità immobiliare. Lo stato dellimmobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dellunità immobiliare. Lo stato dellimmobile si considera scadente in ogni caso se lunità immobiliare non dispone di impianto elettrico o dellimpianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a più unità immobiliari. Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indicherà analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti.
Art.22. (Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975). Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato è fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica. Il costo base di produzione è determinato, anche in misura differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo conto:
a) dei costi di produzione delledilizia convenzionata;
b) dellincidenza del contributo di concessione;
c) del costo dellarea, che non potrà essere superiore al 25 per cento del costo di produzione;
d) degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore.
Se, ai fini dell' imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a), b) e d) del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanto di sua spettanza, è tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento dellimmobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui sopra non si tiene comunque conto del valore dellimmobile accertato ai fini dellimposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone è quello dei costi come sopra definiti. Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nellarticolo 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione.
Art.23. (Riparazioni straordinarie). Quando si eseguano sullimmobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano lefficienza in relazione alluso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dallapplicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore allinteresse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite. Laumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta. Le disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui è situato limmobile. Le controversie derivanti dallapplicazione del presente articolo sono decise con le modalità indicate negli articoli 43 e seguenti.
Art.24. (Aggiornamento del canone). Per gli immobili ad uso dabitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dallISTAT dellindice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nellanno precedente. Laggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata
Art.25. (Adeguamento del canone). Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto alladeguamento del canone in relazione alleventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo alla vetustà che si applica al momento del rinnovo contrattuale. Ladeguamento del canone avrà effetto dal mese successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata. )
Art.26. (Ambito di applicazione). Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano: a) alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nellimmobile per motivi di lavoro o di studio; b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico dello Stato per i quali si applica il canone sociale determinato in base alle disposizioni vigenti; c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina delledilizia convenzionata (2/d); d) alle locazioni relative ad immobili inclusi nelle categorie catastali A/8 e A/9 (2/cost). Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25 non si applicano alle locazioni concernenti gli immobili siti in comuni che al censimento del 1971 avevano popolazione residente fino a 5.000 abitanti qualora, nel quinquennio precedente la entrata in vigore della presente legge, e successivamente ogni quinquennio, la popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque laumento percentuale sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i dati pubblicati dallISTAT. Il comune provvede a dare pubblica notizia della condizione di cui al precedente comma e delle eventuali variazioni.
Capo II - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
Art.27. (Durata della locazione). La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: 1) industriali, commerciali e artigianali; 2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui allarticolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326 (2/e). La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti allesercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se limmobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora lattività esercitata o da esercitare nellimmobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare limmobile, per la medesima stagione dellanno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. Lobbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. E in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dellarticolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi allaltra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui allarticolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
Art.29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza). Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui allarticolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire limmobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire limmobile allesercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nellarticolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, allesercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire limmobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per lazione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e questultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare limmobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nellarticolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nellimmobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per lazione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Per le locazioni di immobili adibiti allesercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dallarticolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato dallarticolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora limmobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per lazione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può altres" negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nellimmobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui allart. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dallart. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dellimmobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dellarticolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto sintende rinnovato a norma dellarticolo precedente.
Art.30. (Procedura per il rilascio). Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dellarticolo 29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato limmobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dallart. 447-bis del codice di procedura civile ). [La controversia è di competenza del conciliatore qualora il canone annuo non superi lire seicentomila; negli altri casi è di competenza del pretore] Competente per territorio è il giudice nella cui circoscrizione è posto limmobile. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio. Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dallarticolo 29. Lordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio. Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di conciliazione. Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dellarticolo 420 e seguenti del codice di procedura civile. Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dellimmobile con ordinanza costituente titolo esecutivo.
Art.31. (Sanzioni). Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dellimmobile per uno dei motivi previsti dallart. 29 e che, nel termine di sei mesi dallavvenuta consegna, non abbia adibito limmobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito limmobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate allart. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene linizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dellimmobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dellart. 34. Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio è sito limmobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della presente legge.
Art.32. (Aggiornamento del canone). Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dallISTAT, dellindice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale
Art. 33. (Canone delle locazioni stagionali). Il canone delle locazioni stagionali può essere aggiornato con le modalità di cui all' articolo 32.
Art.34. (Indennità per la perdita dellavviamento). In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all' articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dellarticolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dellultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere lindennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari allimporto di quelle rispettivamente sopra previste qualora limmobile venga, da chiunque, adibito allesercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L' esecuzione del provvedimento di rilascio dellimmobile è condizionata dallavvenuta corresponsione dellindennità di cui al primo comma. L' indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta allinizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dellindennità per la perdita dellavviamento, le parti hanno lonere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dellimporto indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio allesito del giudizio, l' esecuzione del provvedimento di rilascio dellimmobile
Art. 35. (Limiti). Le disposizioni di cui allarticolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonchè destinati allesercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Art.36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione). Il conduttore può sublocare limmobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata lazienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dallarticolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.
Art.37. (Successione nel contratto). In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne lattività. In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nellimmobile la stessa attività già ivi esercitata assieme allaltro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio. Se l' immobile è adibito alluso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti, artigiani o commercianti. Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui allarticolo precedente.
Art.38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso limmobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e linvito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dellavvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui limmobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L' avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dallarticolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
Art.39. (Diritto di riscatto). Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui allarticolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dallatto di trasferimento a titolo oneroso dellimmobile, lavente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare limmobile dallacquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dellatto notificato con cui lacquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, lacquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
Art.40. (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione). Il locatore che intende locare a terzi limmobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dellarticolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dellimmobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.
Art.41. (Norme applicabili). Ai contratti previsti nellarticolo 27 si applicano le disposizioni degli articoli da 7 a 11. Le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di locazione di cui allarticolo 35.
Art.42. (Destinazione degli immobili a particolari attività). I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonchè a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dellarticolo 27. A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonchè le disposizioni processuali di cui al titolo I capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui allarticolo 28
Capo III - Disposizioni processuali
Art.43. (Improcedibilità della domanda). La domanda concernente controversie relative alla determinazione, allaggiornamento e alladeguamento del canone non può essere proposta se non è preceduta dalla domanda di conciliazione di cui allarticolo seguente. Limprocedibilità è rilevabile, anche dufficio, in ogni stato e grado del procedimento
Art.44. (Tentativo obbligatorio di conciliazione). La domanda di conciliazione concernente la determinazione, laggiornamento e ladeguamento del canone è presentata al giudice competente. Il giudice convoca le parti, con comunicazione da effettuarsi a cura della cancelleria, per una udienza da tenersi non oltre quindici giorni dalla presentazione della domanda di conciliazione, per lamichevole componimento della vertenza. Se le parti si conciliano, viene redatto processo verbale sottoscritto dalle parti e dal giudice e depositato in cancelleria. Il processo verbale costituisce titolo esecutivo. Se la conciliazione non riesce, il giudice ne dà atto nel verbale. Nelludienza di cui sopra il giudice può essere affiancato da due esperti, uno per ciascuna delle parti, che possono sceglierli anche nellambito delle organizzazioni di inquilini o di proprietari. Le parti possono partecipare alludienza personalmente o a mezzo di procuratore speciale e possono farsi assistere dal difensore
Art.45. (Ricorso al giudice). Se il tentativo di conciliazione non riesce, o comunque decorso il termine di novanta giorni dalla presentazione della domanda di cui allarticolo precedente, le parti possono chiedere al giudice la determinazione del canone (4/a) (4/b). Le controversie relative alle opere di conservazione dellimmobile di cui allarticolo 23, alle indennità di cui allarticolo 34 e alla indennità per i miglioramenti di cui agli articoli 1592 del codice civile e 12 del R.D.L. 18 gennaio 1937, n. 975 , convertito, con modificazioni, nella L. 30 dicembre 1937, n. 2651, sono di competenza del pretore qualunque ne sia il valore Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio (4/a). In primo grado la parte può stare in giudizio personalmente, quando il valore della causa non eccede lire 50.000 mensili nelle controversie aventi ad oggetto la determinazione, laggiornamento o ladeguamento del canone, e lire 600.000 nelle controversie previste dal terzo comma . Fino al termine del giudizio il conduttore è obbligato a corrispondere, salvo conguaglio, limporto non contestato.
Art.46. (Rinvio alle norme relative al procedimento sulle controversie individuali di lavoro). Il procedimento per le controversie di cui agli articoli 30 e 45, per tutto ciò che non è regolato dalla presente legge, è disciplinato dagli articoli 414, 415, 416, 417, commi secondo, terzo, quarto e quinto, 418, 419, 420, 421, comma primo, 422, 424, 429, commi primo e secondo, 430 del codice di procedura civile e dallarticolo 431 dello stesso codice, in quanto applicabile. Si applica altres" lart. 145 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile
Art.47. (Poteri istruttori del giudice). Il giudice può disporre dufficio, in qualsiasi momento, lispezione dellimmobile e lammissione di ogni mezzo di prova, anche fuori dei limiti stabiliti dal codice civile, ad eccezione del giuramento decisorio, nonchè la richiesta di informazioni, sia scritte sia orali, alle associazioni di categoria indicate dalle parti*
Art.48. (Passaggio dal rito ordinario al rito speciale). Il pretore quando rileva che una causa promossa nelle forme ordinarie riguarda una delle controversie previste negli articoli 30 e 45, fissa con ordinanza ludienza di cui allarticolo 420 del codice di procedura civile e il termine perentorio entro il quale le parti dovranno provvedere alleventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria . Qualora la causa non rientri nella rispettiva competenza per valore, il pretore o il conciliatore la rimette con ordinanza non impugnabile al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione
Art. 49. (Passaggio dal rito speciale al rito ordinario). Il giudice, quando rileva che una causa promossa nelle forme stabilite nel presente capo riguarda una controversia diversa da quelle previste negli articoli 30 e 45, qualora la causa non rientri nella sua competenza, la rimette con ordinanza al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione con rito ordinario. In tal caso le prove acquisite avranno lefficacia consentita dalle norme ordinarie
Art.50. (Incompetenza del giudice). Quando una causa relativa alle controversie di cui agli articoli 30 e 45 sia stata proposta dinanzi a giudice incompetente, l' incompetenza può essere eccepita dal convenuto soltanto nella memoria difensiva di cui allarticolo 416 del codice di procedura civile, ovvero rilevata dufficio dal giudice non oltre ludienza di cui allarticolo 420 dello stesso codice. Quando lincompetenza sia stata eccepita o rilevata ai sensi del comma precedente, il giudice rimette la causa al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione
Art.51. (Delle impugnazioni). L' appello contro le sentenze del pretore nei processi relativi alle controversie previste negli articoli 30 e 45 si propone al tribunale Il procedimento di appello, per tutto ciò che non è regolato dalla presente legge, è disciplinato dagli articoli 434, 435, 436, 437, commi primo, secondo e terzo, 438, primo comma, del codice di procedura civile. E applicabile la disposizione di cui al secondo comma dellarticolo 429 dello stesso codice
Art.52. (Cambiamento del rito in appello). Il giudice, se ritiene che il procedimento in primo grado non si sia svolto secondo il rito prescritto, procede a norma degli artt. 48 e 49
Art.53. (Consulente tecnico in appello). Il giudice, nell' udienza di cui al primo comma dellarticolo 437 del codice di procedura civile, può nominare un consulente tecnico rinviando ad altra udienza da fissarsi non oltre venti giorni. Il consulente deve depositare il proprio parere non oltre dieci giorni prima della nuova udienza
Art.54. (Clausola compromissoria). E nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri.
Art.55. (Termine per il pagamento dei canoni scaduti). La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui allarticolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa limporto dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia ludienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se linadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.




legge 8/8/92 n° 359 (Patti in deroga)


Art.11.

Fino alla revisione della disciplina delle locazioni degli immobili urbani, le disposizioni di cui agli articoli 12 e seguenti della legge 27 luglio 1978, n. 392 (51), concernenti l' equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione, non si applicano ai contratti di locazione stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto, aventi ad oggetto immobili per i quali, alla predetta data, non sia stata presentata la dichiarazione di ultimazione dei lavori.